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Mietrechtliche Betriebskostenabrechnung erst nach beschlossener WEG-Jahresabrechnung


Eine Betriebskostenabrechnung im Mietverhältnis, die auf einer Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft beruht, deren Miteigentümer der Vermieter ist, ist erst dann wirksam, wenn die Jahresabrechnung von den Wohnungseigentümern durch Beschluss genehmigt worden ist. Der zuvor bestehende „Entwurf“ der Jahresabrechnung bildet keine ausreichende Grundlage.


Der Vermieter begehrte vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung für eine in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung.

Dazu wurde die Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt. Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde jedoch noch nicht durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt. Der Mieter verweigerte die Nachzahlung mit der Ansicht, dass die Betriebskostenabrechnung sei erst dann wirksam, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft von den Wohnungseigentümern beschlossen und genehmigt worden sei.


Das Amtsgericht Offenbach folgte der Ansicht des Mieters. Die Frage, ob eine noch nicht beschlossene Jahresabrechnung als Grundlage für eine Betriebskostenabrechnung dienen kann, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich diskutiert.

Zum Teil wird die Auffassung vertreten, der vermietende Wohnungseigentümer müsse die Erstellung der Jahresabrechnung durch den Wohnungseigentumsverwalter und Beschlüsse der Eigentümer nicht abwarten. Der einzelne Eigentümer könne durch Belegeinsicht beim Verwalter die erforderlichen Daten zusammenstellen, die er für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung benötige.

Nach anderer Meinung, so auch das Amtsgericht Offenbach, kann die Jahresabrechnung nur dann als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung dienen, wenn die Eigentümer sie durch Beschluss genehmigt haben. Solange die Genehmigung fehlt, steht nicht fest, ob und welche Kosten dem vermietenden Wohnungseigentümer tatsächlich entstehen. Die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers wird erst durch den genehmigenden Beschluss der Wohnungseigentümeversammlung begründet. Die vom Wohnungseigentumsverwalter erstellte Abrechnung hat nur vorläufigen Entwurfscharakter, solange sie nicht beschlossen wird. Dabei ist es denkbar, dass die Abrechnung noch Änderungen durch die Wohnungseigentümerversammlung erfährt. Wenn  dem Vermieter - noch - keine Kosten entstehen, können diese auch - noch - nicht an den Mieter weiterberechnet werden.


Quelle: Amtsgericht Offenbach am Main , Urteil vom 07.07.2015 - 37 C 29/15




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