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Bewusste Falschabrechnung der Nebenkosten ist nicht fristwahrend


Der Vermieter erteilte im Dezember 2012 an den Mieter eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011,  die mit einer Nachzahlung von 256,00 € schloss. Als Grundlage zur Abrechnung setzte der Vermieter jadoch nicht die Werte für das Jahr 2011, sondern für das Jahr 2010 ein. Und erklärte dieses in einem Begleitschreiben damit, dass ihm die Abrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), in der sich die Wohnung befindet, noch nicht vorlägen.

Im April 2013 erteilte der Vermieter eine neue Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011, die eine Nachzahlung von 345,00 € beinhaltete und die nun vorhandenen Werte aus der Abrechnung der WEG enthielt

Der Vermieter ist der Ansicht, dass die im Dezember 2012 erteilte Betriebskostenabrechnung die einjährige Ausschlussfrist gewahrt habe und er daraus zumindest einen Anspruch auf die Nachzahlung von 256,00 € habe.

Das Landgericht Bonn wies seine Klage ab.


Der Vermieter kann die Nachzahlung nicht verlangen, da die Ausschlussfrist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums verstrichen war.

Die „lediglich fristwahrende“ Abrechnung aus dem Dezember 2012 stellt den Versuch dar, den Ausschluss der Nachforderung infolge Versäumens der Abrechnungsfrist zu umgehen. Die absichtlich falsche Angabe der Gesamtkosten durch Angabe der Gesamtkosten des Vorjahres allein zur Wahrung der Ausschlussfrist ist nicht geeignet, die Frist zugunsten des Vermieters als gewahrt anzusehen. Es mag zwar nach dem äusseren Erscheinungsbild von einer formal wirksamen Abrechnung gesprochen werden, da es nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich für die Einhaltung der Abrechnungsfrist nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung ankommt. Hier ist aber die Besonderheit, dass die Abrechnung vorsätzlich falsch und letztlich gar nicht ernst gemeint ist und allein der Fristwahrung diente.

Es obliegt dem Vermieter, sich rechtzeitig zu bemühen, die Gesamtkosten des Abrechnungsjahres zu ermitteln und eine Betriebskostenabrechnung zu erteilen. Das gilt auch bei vermieteten Eigentumswohnungen, bei denen der Vermieter auf die Jahresabrechnung der WEG angewiesen ist, aus der sich die umlagefähigen Gesamtkosten ergeben.


Der Vermieter ist gehalten, frühzeitig beim WEG-Verwalter die Abrechnung anzumahnen und ggf. weitere geeignete, zumutbare Schritte zu unternehmen, um die Abrechnung zu erlangen. Sofern er solche Schritte unternommen hat und dennoch die Jahresabrechnung erst nach Ablauf der Ausschlussfrist erhalten hat, kann er sich darauf berufen, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat.


Quelle: LG Bonn, Urteil vom 08.01.2015  - 6 S 138/14


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