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Eigenmächtige bauliche Veränderungen


Gegen Eigentümer, die eigenmächtig ohne Zustimmung der anderen Eigentümer bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen haben, besteht einen Anspruch auf Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, auf Ersatz entstandener Schäden, ggf. auch auf Kostenersatz und künftiges Unterlassen.


1. Abwehr- und Schadensersatzansprüche

Für die Geltendmachung von Abwehr- und Schadensersatzansprüchen, die sich auf das Gemeinschaftseigentum beziehen, gilt § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG.

Jeder Wohnungseigentümer kann entsprechende Ansprüche allein verfolgen, solange die Gemeinschaft diese Ansprüche nicht durch Vereinbarung oder Beschluss an sich gezogen hat.


2. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes

Die Widerherstellung des ursprünglichen Zustandes stellt einen Schadensersatzanspruch iSd. §§ 823 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB dar. Dieser ist einheitlich durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6, 3. Hs. WEG geltend zu machen. Dies gilt sowohl für Geldersatz als auch für die Wiederherstellung.


3. Folgekosten

Die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung sind grundsätzliche nach § 16 Abs. 2 WEG von sämtlichen Eigentümern zu tragen, soweit sie nicht durch die Gemeinschaftsordnung einzelnen Eigentümern zugewiesen sind. Mehrkosten, die von sämtlichen Eigentümern zu tragen sind, stellen einen Nachteil iSd. § 14 WEG dar. Damit sind auch die Folgekosten vom Verursacher einer baulichen Veränderung zu tragen.


4. Verjährung der Ansprüche, Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Ansprüche gegen den Verursacher einer eigenmächtig ausgeführten Baumaßnahme verjähren innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.

Können Ansprüche gegen den Verursacher einer eigenmächtig ausgeführten Baumaßnahme wegen Verjährung nicht verfolgt werden und kann dieser folglich auf den Rückbau nicht mehr in Anspruch genommen werden, kann die Gemeinschaft den rechtswidrigen Zustand selbst und auf eigene Kosten beseitigen, denn der geschaffene Zustand bleibt rechtswidrig und muss von den anderen Eigentümern nicht geduldet werden.


Quellen:

Ziff. 1-3: BGH Urteil vom 07.02.2014 - V ZR 25/13

Ziff. 4: AG Dortmund, Urteil vom 26.08.2014 - 512 C 14/14

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