Mietpreisbremse und Maklervergütung ab 01.06.2015
Der Bundestag hat das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung verabschiedet. Sie tritt zum 01.06.2015 in Kraft. Ihr Ziel ist es, den Anstieg der Mieten - vor allem in Ballungsgebieten - einzuschränken.
Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes gilt die bisherige Rechtslage.
1. Bezahlbares Wohnen
Die Mietpreisbremse soll ausschließlich in Gebieten mit einer angespannter Wohnungslage gelten.
Mieten sollen dort bei Wiedervermietung bestehender Wohnungen nur noch maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Gebiete mit einer angespannten Wohnungssituation legen die Bundesländer durch Rechtsverordnung fest und weisen diese für jeweils längstens 5 Jahre aus. Das Gesetz nennt dazu Merkmale.
Die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich in der Regel nach dem örtlichen Mietspiegel. Ist ein solcher nicht vorhanden, helfen Mietendatenbanken von Mieter- und Vermieterverbänden. Der Mieter erhält ferner einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter über die Höhe der Vormiete.
Nicht davon erfasst werden Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen, um die nötigen Investitionen im Wohnungsmarkt zu erhalten.
Ein Neubau ist eine Wohnung bzw. ein Wohnhaus, das erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wird.
Eine Modernisierung ist umfassend, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das kann häufig angenommen werden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.
Die Mietpreisbremse bildet jedoch keine absolute Grenze. Weniger aufwändige Modernisierungen können weiter beim Mietpreis nach den gleichen Regeln wie in einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB) berücksichtigt werden. Sie rechtfertigen also einen weiteren Zuschlag über das hinaus, was nach der Mietpreisbremse zulässig ist. Damit soll das Bestreben der Vermieter gestärkt werden, die Wohnungen zu verbessern, nachdem vorherige Mieter ausgezogen sind und neue Mieter die Wohnung übernehmen. Dies soll bei der Kalkulation der Miete honoriert werden.
Hält die vereinbarte Miete die gesetzlichen Vorgaben der Mietpreiskalkulation nicht ein, ist sie insoweit unwirksam, als der zulässige Betrag überstiegen wird. Ein Mieter muss also maximal nur 110 Prozent der ortsüblichen Miete zahlen. Es ist – wie auch sonst im Vertragsrecht - Sache des Mieters, seine Rechte wahrzunehmen.
Neben den mietrechtlichen Vorschriften gibt wird auf § 5 Wirtschaftsstrafgesetz verwiesen, der für eine unangemessen hohe Mietforderung eine Geldbuße vorsieht. Außerdem regelt § 291 Absatz 1 Nummer 1 Strafgesetzbuch den so genannten „Mietwucher“. Danach wird mit Geldstrafe oder mit Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren und in besonders schweren Fällen sogar von bis zu zehn Jahren bestraft, wer besondere Umstände ausnutzt, um drastisch überhöhte Mieten zu bekommen.
Ein Mieter kann zu viel gezahlte Miete zurückfordern, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse rügt.
Voraussetzung für die Anwendung der Mietpreisbremse ist jedoch der Erlass von Rechtsverordnungen durch die Bundesländer ist. Diese weisen die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten aus. Erst wenn ein Gebiet ausgewiesen wurde, kann die Mietpreisbremse dort gelten. Die Länder können diese Rechtsverordnungen bereits ab dem Tag nach der Verkündung des Gesetzes erlassen.
In folgenden Gebieten wird die Mietpreisbremse eingeführt:
Bundesland aktueller Stand Rechtsgrundlage
Bayern: ab 01.08.2015 in 144 Gemeinden
Baden-Württemberg: wird derzeit geprüft
Berlin: gesamtes Stadtgebiet ab 01.06.2015, Kappungsgrenze reduziert.
Brandenburg: wird derzeit geprüft
Bremen: wird derzeit geprüft
Hamburg: gesamtes Bundesland
Hessen: Kappungsgrenze in einzelnen Gemeinden gesenkt
Mecklenburg-Vorpommern: wird derzeit geprüft
Niedersachsen: wird derzeit geprüft
Nordrhein-Westfalen: 01.07.2015 in einzelnen Gemeinden, Kappungsgrenze reduziert: Kappungsgrenzenverordnung NRW
Rheinland-Pfalz: Mainz, Trier, Landau, Kappungsgrenze reduziert : binnen 3 Jahren 15 % Steigerung
Saarland: voraussichtlich keine Anwendung, Entscheidung Ende 2015, Kappungsgrenze regulär 20 %
Sachsen: wird derzeit geprüft
Sachsen-Anhalt: wird derzeit geprüft
Schleswig-Holstein: wird derzeit geprüft
Thüringen: wird derzeit geprüft
2. Maklervergütung
Im Maklerrecht galt bis zur Gesetzesänderung am 01.06.2015 das bis dahin bestehende Recht, sodass Makler von Vermieter und Mieter eine Kaution verlangen konnte.
Mit Inkrafttreten der neuen Gesetzeslage zum 01.06.2015 muss bei der Vermietung von Wohnraum derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt hat oder in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig geworden ist (Bestellerprinzip). Rechtsmittel gegen dieses Gesetz lehnte das Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung ab (BVerfG Beschluss vom 13.05.2015, 1 BvQ 9/15).
