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Rauchwarnmelder und Betriebskosten


Die Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern ist landesrechtlich geregelt. In dem meisten Bundesländern gilt diese für Neubauten, aber in einigen auch für bereits vorhandene Wohnungen. Näheres regeln die Landesbauordnungen.

Zuständig für den Einbau ist der Vermieter (außer Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein: Mieter ist zuständig). Die Rauchwarnmelder sind in Schaf- und Kinderzimmern sowie in Fluren, die als Fluchtweg dienen, anzubringen.

In Nordrhein-Westfalen regelt § 49 Abs. 7 BauO NRW die bauordnungsrechtliche Verantwortlichkeit. Den Mietvertragsparteien bleibt es davon unbenommen, die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder im Mietvertrag anderweitig zu regeln.


1. Kosten der Anschaffung

Die Kosten der Anschaffung der Rauchwarnmelder sind nicht auf die Miete umlegbar (vgl. LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 - 1 S 198/15 (Revision zugelassen)), gleichgültig ob die Rauchwarnmelder gekauft, gemietet oder geleast werden. Die Kosten der Miete oder des Leasings treten an die Stelle von Anschaffungskosten, die nach allgemeiner Auffassung keine Betriebskosten darstellen.

Die Umlegbarkeit ergibt sich auch nicht aus einer Analogie zu § 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung von Wasser, Heizwärme und Warmwasser Betriebskosten sind. Hierbei handelt es sich nämlich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden kann. Dem steht der Grundsatz entgegen, dass die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellen. Dieser Grundsatz ist nicht dadurch zu umgehen, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kauft, sondern mietet (vgl. BGH, NZM 2009, 120 bzgl. der Leasingkosten einer Heizungsanlage).

Die Aufwendungen für Erstanschaffung der Rauchwarnmelder stellen aber eine Modernisierungsmaßnahme dar. Der Vermieter kann die jährliche Nettokaltmiete um 11 % der Anschaffungskosten erhöhen, § 559 Abs. 1 BGB. Aufgrund der verhältnismäßig geringen Kosten für die Anschaffung der Rauchwarnmelder wird dieses zumeist nicht relevant werden.

Wegen des geringen Aufwandes der Installation der Rauchwarnmelder und der ggf. unerheblichen Mieterhöhung braucht der Vermieter den Einbau nicht drei Monate zuvor anzukündigen, § 555c Abs. 4 BGB. Der Mieter muss die Installation der Rauchmelder im Schaf- und Kinderzimmer sowie in den als Fluchtweg dienenden Fluren aber dulden, und zwar auch dann, wenn der Mieter zuvor auf eigene Kosten Rauchwarnmelder angebracht hat.


2. Berücksichtigung bei der Betriebskostenabrechnung

Die Kosten für den käuflichen Erwerb, die Miete oder das Leasing sind nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen.

Aber die Wartungskosten sind bei den Betriebskosten zu berücksichtigen. Sie entstehen, da die Rauchwarnmelder gemäß DIN 14676 Nr. 6 einmal jährlich auf ihre Funktion überprüft werden müssen. Dies umfasst eine Kontrolle der Rauchwarnmelder in der Wohnung, um Staub zu entfernen, die Funktionstüchtigkeit zu prüfen und die Batterie zu wechseln, soweit geräteseits erforderlich. Es gibt auch Rauchwarnmelder, die eine fest eingebaute Batterie mit einer Laufzeit von bis zu zehn Jahren haben und danach gesamt ausgetauscht werden müssen.

Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind solche Betriebskosten. Zwar sind sie in der Auflistung in § 2 Nr. 1-16 BetrKV zwar nicht enthalten, es handelt sich aber um sonstige Betriebskosten im Sinne von §§ 1, 2 Nr. 17 BetrKV. Kosten, die für die Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts regelmäßig anfallen, sind als Betriebskosten einzuordnen und zwar auch dann, wenn die regelmäßige Überprüfung zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führen kann (vgl. BGH, ZMR 2004, 430 = NZM 2004, 417; BGH ZMR 2007, 361 = NZM 2007, 282). Daher sind auch die Kosten für die regelmäßige Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern als umlegbare Betriebskosten anzusehen (vgl. LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 - 1 S 198/15; LG Magdeburg, ZMR 2011, 957 = NZM 2012, 305; AG Lübeck, NZM 2008, 929). Zudem war die Ausstattungspflicht mit Rauchwarnmeldern zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Betriebskostenverordnung am 01.01.2004 noch nicht Pflicht, sodass diese noch keine Berücksichtigung finden konnten.

Die Kosten von Rauchwarnmeldern sind mit denen von Wasser- oder Wärmezählern nicht vergleichbar. Hierbei handelt es sich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden kann (LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 - 1 S 198/15). Dem steht der Grundsatz entgegen, dass die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellen; dieser Grundsatz ist nicht dadurch zu umgehen, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kauft, sondern mietet (vgl. BGH, NZM 2009, 120 bezgl. der Leasingkosten einer Heizungsanlage).


Eine Entscheidung dieser Frage durch den Bundesgerichtshof ist zu erwarten.


3. Praktische Verfahrensweise

In neu abzuschließenden Mietverträgen sollten die Kosten für Rauchwarnmelder bei der Aufzählung der Betriebskosten berücksichtigt werden.

Bei bestehenden Mietverträgen darf der Vermieter auch ohne zusätzliche Vereinbarung diese Betriebskosten auf den Mieter umlegen, weil sie nach Abschluss des Mietvertrags als Folge von Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind (BGH, Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06).




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