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Rauchwarnmelder: Wartungspflicht in Nordthein-Westfalen nicht auf Sondereigentümer übertragbar


Die Wartung von Rauchwarnmeldern obliegt in Nordrhein-Westfalen dem jeweiligen Bewohner einer Wohnung. Die Wohnungseigentümer können die Wartungspflicht nicht per Beschluss auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen, weil das Landesrecht insoweit nicht disponibel ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann diese aber an sich ziehen.


Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen haben in einer Eigentümerversammlung im Mai 2015 beschlossen , dass die Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten seien. Die Pflicht zur Wartung der Rauchwarnmelder wurde dem jeweiligen Eigentümer auferlegt. In der Einladung zur Eigentümerversammlung war die Thematik unter „Einbau von Rauchmeldern“ angekündigt.


Mit der Regelung zur Wartungspflicht war ein Eigentümer nicht einverstanden, er erhob dagegen Beschlussanfechtungsklage. Er rügte, das Thema Wartungspflicht für Rauchwarnmelder sei in der Einladung zur Versammlung nicht angekündigt worden. Außerdem verstoße der Beschluss gegen landesbaurechtliche Vorschriften. In Nordrhein-Westfalen habe nicht der Eigentümer, sondern der unmittelbare Besitzer die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen.


§ 49 Abs. 7 der nordrhein-westfälischen Bauordnung lautet: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.“


Der Beschluss über die Wartungspflicht ist nichtig. Ein Ladungsmangel liegt nicht vor. Die Diskussionsthematik „Einbau von Rauchmeldern“ war in der Einladung angekündigt. Die Frage der Wartungspflicht musste wegen des engen Zusammenhanges nicht gesondert erwähnt werden. Allerdings verstößt der Beschluss gegen landesrechtliche Vorschriften und ist daher nichtig. Die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen erlegt zwar die Installationspflicht dem Eigentümer auf, überträgt die Zuständigkeit für den Erhalt der Betriebsbereitschaft aber dem unmittelbaren Besitzer. Den Eigentümer trifft die Wartungspflicht nur, wenn er sie vor dem 01.04.2013 selbst übernommen hat.

Der angefochtene Teil des Beschlusses widerspricht dieser gesetzlichen Regelung, indem er die Zuständigkeit zur Wartung abweichend organisiert. Das hat die Nichtigkeit der Bestimmung zur Folge, denn § 49 Abs. 7 Satz 4 LBauO NW ist nicht disponibel.

Das folgt aus der klaren Regelung, unter welchen eng begrenzten Voraussetzungen die Zuständigkeit zur Instandhaltung nicht besitzbezogen ist, ferner aus dem Sinn der Vorschrift. Der Landesgesetzgeber möchte nämlich denjenigen in Verantwortung nehmen, der die Funktionsfähigkeit der Rauchwarnmelder ständig im Auge hat und sofort eingreifen kann, wenn Fehler auftreten. Diese Kontrollmöglichkeit hat nur derjenige, der sich ständig in der Wohnung aufhält. Aus diesem Grunde hat sich der Landesgesetzgeber nicht für eine eigentumsbezogene Wartungspflicht entschieden, sondern grundsätzlich auf den unmittelbaren Besitz abgestellt.


Quelle: Amtsgericht Bottrop, Urteil vom 18.09.2015 - 20 C 25/15 -


Nordrhein-Westfalen ist das einzige Bundesland, das die Möglichkeit der Übernahme der Wartungspflicht durch den Eigentümer an einen Stichtag gebunden hat. Viele andere Bundesländer übertragen die Wartungspflicht zwar ebenfalls auf den Besitzer der Wohnung, allerdings mit dem zeitlich nicht eingeschränkten Zusatz „es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst“.


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