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Kein Schadensersatz wegen verspäteter Jahresabrechnung für Sondereigentümer


Ein Wohnungseigentumsverwalter haftet einem vermietenden Sondereigentümer nicht dafür, dass dieser die Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter rechtzeitig erstellen kann.


Der Verwalter hatte die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft erst zwei Jahre später erstellt. Aus der Einzelabrechnung für die Wohnung des vermietenden Sondereigentümers ergab sich eine Nachzahlung.


Nach Vorliegen der Jahresabrechnung der WEG rechnete der Sondereigentümer mit seinem  Mieter über die Betriebskostennachzahlung ab. Der Mieter verweigerte die Nachzahlung mit der Begründung, dass die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen sei. Daher hat der Wohnungseigentümer den WEG-Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch genommen, weil dieser die Einzelabrechnung zu spät erteilt habe.


Das Landgericht Frankfurt am Main gab dem Verwalter Recht und wies den Anspruch des Sondereigentümers auf Schadensersatz zurück.

Der Verwalter nimmt seine Pflicht, eine Jahresabrechnung zu erstellen, als eigene, ihm vom Gesetz zugewiesene Aufgabe wahr. Er wird dabei für die gesamte Gemeinschaft tätig, ist jedoch nicht Erfüllungsgehilfe der einzelnen Wohnungseigentümer.

Die Betriebskostenabrechnung des Sondereigentümers gegenüber seinem Mieter steht nun in indirektem Zusammenhang mit  der Wohngeldabrechnung des WEG-Verwalters gegenüber den Eigentümern. Aufgabe des Vermieters ist es, im Verhältnis zu seinem Mieter eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen oder diesem zumindest mitzuteilen, weshalb sich die Betriebskostenabrechnung verspätet. Eine verspätete Betriebskostenabrechnung des Vermieters kann nicht dem Verwalter zugerechnet werden, weil dieser nicht Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer ist.

Der Sachverhalt wäre anders zu beurteilen, wenn WEG-Verwalter und Eigentümer vereinbart hätten, dass der WEG-Verwalter auch die Betriebskostenabrechnung für  den Sondereigentümer für dessen Mietverhältnis erstellt. Dieses war streitgegenständlich nicht der Fall.


Quelle: Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 14.10.2011 -  2-09 S 2/11


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