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Der Erwerber einer Eigentumswohnung darf bei entzogenem Wohneigentum einem früherem Wohnungseigentümer die Wohnung nicht überlassen


Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Beendigung der Nutzungsvereinbarung verlangen.


Wird einem Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG das Wohneigentum entzogen, so ist der spätere Erwerber des Wohneigentums nicht berechtigt, dem früheren Wohnungseigentümer die Nutzung der Wohnung zu überlassen. Andernfalls kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 15 Abs. 3 WEG auf Beendigung der Nutzungsvereinbarung klagen.


Ein Ehepaar wurde gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG zur Veräußerung ihrer Eigentumswohnung in Berlin verurteilt. Grund dafür waren Beleidigungen, Bedrohungen und eine Körperverletzung gegenüber einem anderen Wohnungseigentümer. Zudem trat das Ehepaar gegenüber einem Gartenbauunternehmer gewaltsam auf. Im anschließenden Zwangsversteigerungsverfahren erwarb eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts die Eigentumswohnung. Die Gesellschaft ließ die Eheleute weiter in der Wohnung wohnen. Damit waren die übrigen Wohnungseigentümer jedoch nicht einverstanden. Sie genehmigten daher mehrheitlich der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Klage gegen die neue Eigentümerin der Wohnung zu erheben.


Sowohl das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg als auch das Landgericht Berlin gaben der Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft statt. Die neue Eigentümerin der Wohnung wurde zur Beendigung der Nutzungsvereinbarung mit den Eheleuten verurteilt. Dagegen richtete sich ihre Revision.


Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies die Revision der beklagten Gesellschaft zurück. Der Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft habe sich aus § 15 Abs. 3 WEG ergeben. Es sei zu beachten, dass gemäß § 14 Nr. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer unter anderem dazu verpflichtet sei, von seinem Sondereigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwachse.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs habe die Beklagte gegen die in § 14 Nr. 1 WEG geregelten Pflichten verstoßen, als sie die Nutzung der Wohnung durch das Ehepaar nicht beendet, sondern ihnen trotz Entzugs des Wohneigentums nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG die Wohnung zur weiteren Nutzung überlassen hat. Durch das Entziehungsurteil habe festgestanden, dass der Verbleib der Eheleute in der Wohnung den übrigen Wohnungseigentümern unzumutbar sei. Durch die Nutzungsüberlassung seien sie aber gezwungen worden, die Hausgemeinschaft mit dem Ehepaar fortzusetzen. Dadurch seien die Wirkungen des Entziehungsurteils unterlaufen worden.


Für unerheblich hielt der Bundesgerichtshof, dass das Entziehungsurteil nicht in das Grundbuch eingetragen war. Es sei dennoch gemäß § 10 Abs. 4 WEG bindend gewesen. Zudem sei es nicht darauf angekommen, ob es zeitlich nach dem Entziehungsurteil zu weiteren Störungen des Hausfriedens durch das Ehepaar gekommen sei.


Vorinstanzen: Amtsgericht Charlottenburg, Landgericht Berlin


Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11.2016 -V ZR 221/15 -



Quelle: Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.11.2016




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