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Instandhaltungspflicht umfasst Kostentragung


Ist einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, muss er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten tragen.

In einer Wohnungseigentumsanlage sind den Eigentümern der beiden Wohnungen im Erdgeschoss jeweils Sondernutzungsrechte an den vor ihren Wohnungen liegenden Flächen einschließlich der dort befindlichen Terrassen eingeräumt worden. Die Teilungserklärung regelt, dass für die Instandhaltung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen die jeweils berechtigten Sondereigentümer verantwortlich sind.


In einer Eigentümerversammlung genehmigten die Eigentümer die Erweiterung bzw. Errichtung von Terrassen auf den Sondernutzungsflächen und beschlossen, dass die Kosten der Herstellung und künftigen Instandhaltung von den Sondernutzungsberechtigten zu tragen sind. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist hat ein Eigentümer Klage auf Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses eingereicht. Er hat dazu vorgetragen, dass die Eigentümerversammlung habe keine Beschlusskompetenz habe, um über Folgekosten von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zu entscheiden.


Der Bundesgerichtshof hat die Wirksamkeit der Beschlüsse festgestellt.

Zunächst ändern die Beschlüsse die Sondernutzungsrechte weder im Hinblick auf den räumlichen Zuschnitt noch auf deren Nutzungszweck.

Eine Nichtigkeit der Beschlüsse ergibt sich auch nicht aus einer Verletzung von § 22 Abs. 1 WEG. In Bezug auf bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum - vorliegend handelt es sich um eine solche - hat die Eigentümerversammlung Beschlusskompetenz. Ob die Zustimmung von Eigentümern fehlt, deren Rechte durch die Maßnahmen beeinträchtigt werden, ist hier unerheblich. Die fehlende Zustimmung eines beeinträchtigten Eigentümers würde nämlich nur zu einer Anfechtbarkeit führen. Die Klage jedoch erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist eingereicht.

Schließlich konnten die Eigentümer auch beschließen, dass die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten die Kosten für die beabsichtigten Maßnahmen und auch die Folgekosten tragen müssen. Die Frage, ob der Eigentümerversammlung hinsichtlich der Folgekosten die Beschlusskompetenz fehlt, weil die Entscheidung über einen „Einzelfall“ im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG hinausgeht, stellt sich nicht, weil den Beschlüssen hier insoweit nur deklaratorische Bedeutung zukommt. Die Regelung in der Teilungerklärung, dass die Sondernutzungsberechtigten für die Pflege ihrer Sondernutzungsflächen verantwortlich sind, bezieht sich nicht nur auf bei der Teilung schon vorhandene, sondern auch auf später hinzukommende Anlagen. Allein daraus, dass den Sondernutzungsberechtigten die Instandhaltungspflicht übertragen ist, ergibt sich, dass sie die Kosten für die Herstellung und Instandhaltung neuer oder geänderter Anlagen im Bereich der Sondernutzungsflächen selbst tragen müssen. Die Regelung in der Teilungserklärung zielt darauf ab, einen Gleichklang von Nutzungsrecht und Instandhaltungslast herbeizuführen.

Daher waren die angegriffenen Beschlüsse über die Kostentragung ohnehin nur deklaratorischer Natur.


BGH, Urteil vom 28.10.2016 - V ZR 91/16


Quelle:  Urteil des Bundesgerichtshof vom 28.10.2016




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