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Mieter muss keine Verwaltungskosten zahlen


In einem Wohnraummietvertrag ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Mieter neben der Nettokaltmiete eine separat ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale zahlen muss. Verwaltungskosten zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.


In einem Formularmietvertrag hatten die Vermieterin und der Mieter einer Wohnung als „Miete netto kalt“ einen Betrag von 1.500 € vereinbart. Ebenfalls wurde vereinbart, dass der Mieter eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von „z. Zt. 34,38 Euro“ bezahlen soll. Weiter sieht der Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten vor. Weiter ist im Mietvertrag eine vom Mieter zu zahlende Kaution „in Höhe von bis zu drei Monatsmieten“ mit 4.500 € beziffert.


Von Juli 2015 bis Januar 2017 zahlte der Mieter die Verwaltungskostenpauschale, insgesamt 601,65 €. Diesen Betrag verlangt er nun von der Vermieterin zurück und beruft sich auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung im Mietvertrag. Die Vermieterin meint, die Verwaltungskostenpauschale sei Bestandteil der Nettomiete, auch wenn sie gesondert genannt sei.


Die Vermieterin muss die pauschal gezahlten Verwaltungskosten zurückzahlen, denn die diesbezügliche Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter über die Grundmiete hinaus nur Betriebskosten pauschal oder abrechnungspflichtig auf den Mieter umlegen, nicht aber Verwaltungskosten oder andere Kostenarten. Die umlagefähigen Betriebskosten ergeben sich abschließend aus dem Katalog aus § 2 Betriebskostenverordnung. Verwaltungskosten gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Die Nennung der Verwaltungskosten im Mietvertrag ist auch nicht nur als Hinweis auf die interne Kalkulation der Vermieterin zu verstehen. Die Nettokaltmiete ist ausdrücklich als solche beziffert und die Verwaltungskosten sollen zusätzlich geschuldet werden. Zudem geht die Kalkulation der Kaution von der bezifferten Nettomiete aus und berücksichtigt die Verwaltungskosten nicht. Hätten diese Bestandteil der Nettomiete sein sollen, wären sie auch in die Kalkulation der Mietkaution eingeflossen. Gegen die Annahme, dass die Verwaltungskosten zur Nettomiete zählen sollten und ihre Nennung nur der Offenlage der Kalkulation dienen sollte, spricht auch, dass keine anderen Kosten wie Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten gesondert ausgewiesen sind.


Quelle: LG Berlin, Urteil vom 12.10.2017 - 67 S 196/17




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