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Straftaten des Mieters führen zur Kündigung


1. Mieter droht mit einer Straftat – fristlose Kündigung ist berechtigt

Droht ein Mieter einem anderen Hausbewohner an, ihm Körperteile abzuschneiden, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.


Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages die Räumung.

Im Hausflur begegnete der Mieter dem Sohn des Nachbarn. Als der Junge dem Mieter zuwinkte, zückte dieser ein Taschenmesser, leckte die Klinge ab, zog seine Hose am Reißverschluss nach vorne und deutete mit sägenden Bewegungen an, dem Jungen den Penis abzuschneiden.

Die Mutter des Jungen erstattete Anzeige wegen Nötigung und Bedrohung. Die Vermieterin erfuhr von dem Vorfall und beantragte zunächst Einsicht in die Ermittlungsakte. Nach der Kenntnis über die Anklageerhebung gegen den Mieter kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis umgehend fristlos, hilfsweise ordentlich.


Das Amtsgericht Frankfurt/Main beurteilte die fristlose Kündigung als berechtigt.

Das Verhalten des Mieters stellt einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Die Vermieterin muss es nicht hinnehmen, dass ein Mieter einen anderen Hausbewohner mit einem Verbrechen bedroht und damit erheblich gegen die Rechtsordnung verstößt und nachhaltig den Hausfrieden stört. Der Vermieterin ist es nicht zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen. Sie hat gegenüber den anderen Mietern eine Schutzpflicht.

Das Zusammenleben unter einem Dach steht unter dem Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme. Der Vermieter ist jedem Mieter gegenüber verpflichtet, auf ein friedliches Miteinander hinzuwirken und auf Mitmieter im Rahmen seiner Möglichkeiten einzuwirken. Der Vermieter hat somit ein Interesse daran, bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens durch einen Mieter das Mietverhältnis schnell zu beenden.

Es war der Vermieterin auch nicht zuzumuten, am Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist festzuhalten. Auch eine vorherige Abmahnung war entbehrlich. Eine Abmahnung soll als Warnung dienen und dem Mieter ermöglichen, sein Verhalten für die Zukunft anzupassen. Vorliegend kann ein geändertes Verhalten die Störung des Hausfriedens aber nicht beseitigen.

Die Kündigung ist auch nicht deshalb unwirksam, weil die Vermieterin zunächst abgewartet und die Ermittlungsakte eingesehen hat. Es war geboten, dass sich die Vermieterin nicht auf die Angaben einer Seite verlässt, sondern sich durch Akteneinsicht weitere Informationen beschafft. Als ihr diese vorlagen, hat sie nach einer ihr zuzugestehenden Überlegungs- und Überprüfungsfrist die Kündigung ausgesprochen.


Quelle: AG Frankfurt/Main Urteil vom 26.03.2015 - 33 C 3506/14



2. Messerangriff auf Hausmeister rechtfertigt fristlose Kündigung

Greift der Mitbewohner eines Mieters den Hausmeister mit einem Messer an, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, ohne dass der Vermieter den Mieter zuvor abmahnen muss.


Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin sowie weiteren Bewohnern die Räumung einer Wohnung. Das Mietverhältnis besteht seit 24 Jahren. Die Mieterin wohnt gemeinsam mit ihrem Ehemann und ihrem Sohn in der Wohnung.

Der Hausmeister klopfte an die Wohnungstür, nachdem er zuvor geklingelt aber niemand geöffnet hatte. Der Hausmeister wollte den Sohn der Mieterin bitten, ihn in den Keller zu begleiten, um sich den dortigen Zustand anzuschauen. Es entwickelte sich eine Diskussion, in deren Verlauf der Ehemann der Mieterin auf den Hausmeister losging und ihn an der Jacke packte. Weiter beschimpfte der Ehemann der Mieterin den Hausmeister. Zudem bedrohte er ihn mit einem ca. 30 cm großen Küchenmesser und machte Wurfbewegungen in die Richtung des Hausmeisters, der unverletzt blieb.

Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis am darauffolgenden Tag aufgrund dieses Vorfalls fristlos. Die Mieterin wendet ein, ihr Ehemann leide an Demenz und sei nicht schuldfähig.


Das Amtsgericht Karlsruhe gibt der Vermieterin Recht. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die Kündigung beendet worden. Der Sachverhalt rechtfertigt eine fristlose Kündigung.

Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen kann der Vermieterin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden. Sowohl die Beleidigung als auch die Nötigung bzw. Bedrohung sind Straftaten und damit zugleich Vertragsverletzungen. Die Vermieterin muss insbesondere tätliche Angriffe auf ihre Mitarbeiter durch Mieter nicht hinnehmen.

Da das Verhalten des Ehemanns der Mieterin eine erhebliche Verletzung des Mietvertrages darstellt, war eine Abmahnung nicht erforderlich. Die Beleidigung in Zusammenschau mit dem tätlichen Angriff stellt einen schweren Verstoß dar, sodass hier ein Ausnahmetatbestand nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB vorliegt, wonach vor der Kündigung des Mietverhältnisses eine Abmahnung nicht erforderlich ist. Der Vermieterin ist es nicht zuzumuten erst abzuwarten, bis sich ein solcher Vorfall wiederholt, da sie damit ihre Mitarbeiter und andere Hausbewohner einer erheblichen Gefährdung aussetzen würde.

Auch wenn man von einer Demenzerkrankung und einer damit einhergehenden Schuldunfähigkeit des Ehemanns der Mieterin ausgeht, überwiegt vorliegend das Interesse der Vermieterin, das Mietverhältnis zu beenden. Bei der notwendigen Interessenabwägung ist zwar die Schwere der Erkrankung zu berücksichtigen, aber auf der anderen Seite der erhebliche Verstoß und die damit einhergehende Störung des Hausfriedens sowie die Gefährdung für den Mitarbeiter der Vermieterin. Unabhängig von der möglichen Erkrankung kann es nicht hingenommen werden, dass die weiteren Hausbewohner und Mitarbeiter der Vermieterin der Gefahr aggressiver Übergriffe ausgesetzt sind.

Die Mieterin muss sich auch das Verhalten ihres Ehemannes zurechnen lassen. Der Mieter hat gemäß § 278 BGB grundsätzlich für sämtliche Personen, die er nicht nur vorübergehend in seine Wohnung aufgenommen hat, insbesondere seine Angehörigen, bei ihm beschäftigte Personen sowie Untermieter einzustehen.


Quelle: AG Karlsruhe, Urteil vom 19.12.2012 - 6 C 387/12



3. Nötigung rechtfertigt Kündigung

Hält der Mieter einen Beauftragten des Vermieters grundlos und gegen dessen Willen in der Wohnung fest, rechtfertigt dies die Kündigung des Mietvertrages.


Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung. Das Mietverhältnis bestand 3 Jahre lang.

Im Frühjahr wurden in der Wohnung des Mieters Sanierungsarbeiten durchgeführt. Mit diesen war der Mieter unzufrieden, weshalb es Auseinandersetzungen mit der Vermieterin gab.

Eine von der Vermieterin beauftragte Person besichtigte die Wohnung und der Mieter trug seine Beanstandungen vor. Als die Beauftragte die Wohnung wieder verlassen wollte, hinderte der Mieter sie daran, indem er sich ihr in den Weg stellte. Er erklärte, er habe die Polizei gerufen und wolle deren Eintreffen abwarten. Tatsächlich hatte der Mieter die Polizei nicht gerufen. Erst durch das Hinzutreten weiterer Personen konnte die Beauftragte die Wohnung verlassen.

Umgehend erklärte die Vermieterin wegen des Vorfalls die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.


Die Kündigung ist wirksam.

Das Festhalten der Beauftragten der Vermieterin stellt einen so schweren und nachhaltigen Eingriff in deren Freiheit dar, dass es der Vermieterin nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Mieter die Beauftragte berührt hat. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Mieter die Polizei gerufen hatte oder nicht.

Unerheblich ist auch, dass die Beauftragte nicht bei der Vermieterin angestellt ist. Es reicht aus, dass sie von der Vermieterin beauftragt ist, die Sanierungsarbeiten zu betreuen und insoweit für die Vermieterin auftritt.


Quelle: LG Berlin, Beschluss vom 16.07.2013 -  67 S 232/13



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