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Verbrauchsschätzung als formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung


Es ist für die formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ohne Bedeutung, ob die darin für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenVO entspricht. Einer Erläuterung der angesetzen Kosten bedarf es nicht. (BGH Urteil vom 12.11.2014 - VIII ZR 112/14)


Eine Betriebskostenabrechnung ist dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahme und Ausgaben enthält. Die Angaben müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung gelangten Kosten zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteile an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (vgl. BGH NJW-RR 2014, 76; NJW 2012, 1502; NJW 2010, 3228).


Dass die angesetzten Werte nicht auf Verbrauchsmesswertten beruhen, sondern ihnen eine Mengenschätzung zugrunde liegt, die z.B. auf Vergleichswerten des Vorjahres oder gleicher Räume beruht, ist nicht zu beanstanden. Der Vermieter muss auch auf dieser Ebene noch nicht darlegen und erläutern, auf welcher Weise er die Verbrauchswerte im Einzelnen ermittelt hat. Er muss weder die Vorjahresabrechnung beifügen noch weitre Angaben oder Erläuterungen machen, die eine inhaltliche (materielle) Prüfung der Richtigkeit ermöglichen. Damit würde die Abrechnungserteilung überfrachtet (vgl. BGH NJW 2008, 2260).


Für die sich ggf. später anschließende Frage und Prüfung der materiellen Richtigkeit der Abrechnung wird dann eine nähere Erläuterungder der ermittelten Daten notwendig werden.

 

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