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Verwitterte Fenster sind kein Mangel der Mietsache


Ein verwitterter Anstrich der Fenster allein stellt keinen Mietmangel dar. Mieter können weder Instandsetzung verlangen noch die Miete mindern.


Die Mieter einer Wohnung verlangen von der Vermieterin, den Außenanstrich der Fenster zu erneuern. Sie trugen schriftlich vor, der Außenanstrich sämtlicher Holzfenster sei abgenutzt und erneuerungsbedürftig und setzten eine Frist zur Abhilfe. Zudem erklärten sie, die Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen.

Die Vermieterin nahm keinen neuen Anstrich vor. Die Mieter verklagten daraufhin die Vermieterin auf Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster. Außerdem begehrten sie die Feststellung, dass die Miete bis zum Neuanstrich um 5 Prozent gemindert ist und sie berechtigt seien, bis dahin 15 Prozent der Miete zurückzubehalten.

Die Mieter meinten, dass ihnen ein Instandhaltungsanspruch sowie ein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht zustehe, weil aufgrund des verwitterten Außenanstrichs der Fenster Wasser eindringen könne. Zudem ergäben sich Gebrauchseinschränkungen, beispielsweise beim Reinigen, weil man an den Farbablösungen mit Putzmitteln oder der Kleidung hängen bleiben könne.


Die Klage hatte keinen Erfolg

Der verwitterte Zustand des Außenanstrichs der Fenster beeinträchtigt den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht. Die bloße Befürchtung, das Reinigen der Fenster sei erschwert, weil man an der abgeblätterten Farbe hängen bleiben könnte, schränkt den Mietgebrauch nicht ein. Den Mietern ist es zumutbar, beim Reinigen der Fenster auf die abgeblätterte Farbe zu achten und es so zu vermeiden, hieran mit der Kleidung oder dem Putztuch hängenzubleiben.

Die Mietsache ist auch sonst nicht mangelhaft. Zwar wird das Abblättern der Farbe zu einem Verwitterungsprozess der Fenster und später zu deren Undichtigkeit führen. Aktuell lagen solche Umstände, die dann möglicherweise einen Mangel begründen können, aber noch nicht vor.

Auch unter dem Gesichtspunkt eines optischen Mangels können die Mieter eine Instandsetzung des Fensteranstrichs nicht verlangen. Auch insoweit müsste sich eine Gebrauchseinschränkung ergeben. Dies könnte etwa dann der Fall sein, wenn die Mieter in besonderer Weise auf den optischen Eindruck des Zugangs zu ihrer Wohnung beispielsweise aus beruflichen Gründen angewiesen wären. Dies war vorliegend aber nicht der Fall.

Auch eine Mietminderung kommt nicht in Betracht. Eine optische Beeinträchtigung kann nur in ganz besonders gelagerten Fällen die Schwelle der Erheblichkeit des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschreiten. Da auch durch den Zustand der Fenster sonst keine Gebrauchsbeeinträchtigung gegeben war, schied eine Minderung aus. Folglich bestand auch kein Zurückbehaltungsrecht.


Quelle: AG Wedding, Urteil vom 04.11.2014 - 7 C 159/14

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