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Wasser-Zwischenzähler für jede Nutzergruppe nicht erforderlich


Der Vermieter darf den Wasserverbrauch von Wohneinheiten ermitteln, indem er den mit einem Zwischenzähler ermittelten Verbrauch eines gewerblichen Mieters vom Gesamtverbrauch, der von dem Hauptwasserzähler ermittelt wird, abzieht.


Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, besteht aus einer Gewerbeeinheit und vier Wohneinheiten. Der Wasserverbrauch der Gewerbeeinheit wird mit einem Zwischenzähler gemessen. Für die Wohnungen gibt es keine Zwischenzähler. Der Vermieter erteilte dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung. Den auf die Wohnungen umzulegenden Wasserverbrauch ermittelte er, indem er den mit dem Zwischenzähler gemessenen Verbrauch der Gewerbeeinheit vom Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen hat. Die Verteilung unter den Wohnungen nahm der Vermieter nach Wohnfläche vor.


Der Bundesgerichtshof hat die Abrechnung des Vermieters bestätigt. Der Vermieter hat auch den Wasserverbrauch der Wohnungen korrekt erfasst. Die Abrechnung der Wasserkosten ist nicht deshalb fehlerhaft, weil der Vermieter nur den Verbrauch der Gewerbeeinheit durch einen gesonderten Zwischenzähler erfasst und den Verbrauch der Wohnungen anhand der so genannten Differenzmethode ermittelt hat. Bei der Abrechnung von Wasserkosten müssen verschiedene Nutzergruppen nicht durch jeweils gesonderte Zähler erfasst werden. § 556a Abs. 1 BGB sieht auch für verbrauchsabhängige Kosten eine Abrechnung nach der Wohnfläche vor, sofern nicht die Parteien eine anderweitige Vereinbarung getroffen haben oder tatsächlich eine Verbrauchserfassung für alle Mieter erfolgt. Die gesetzliche Regelung schreibt eine generelle Verbrauchserfassung für Wasserkosten nicht vor und nimmt die damit verbundenen Ungenauigkeiten bei der Abrechnung in Kauf.

Mit dem Vorwegabzug für den gewerblichen Mieter trägt der Vermieter im vorliegenden Fall dem unterschiedlichen Verbrauch in der Gewerbeeinheit einerseits und den Wohneinheiten andererseits Rechnung. Eine Verpflichtung des Vermieters, im Interesse einer möglichst genauen Abrechnung den Gesamtverbrauch der Wohneinheiten mit einem weiteren Zwischenzähler gesondert zu erfassen, lässt sich daraus nicht herleiten. Da kein anderer Umlageschlüssel vereinbart war, waren die so für die Wohneinheiten ermittelten Wasserkosten nach der Wohnfläche zu verteilen.


Quelle: BGH Urteil vom 25.11.2009 - VIII ZR 69/09



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