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Wohnungseigentum und Nießbraucher


Die Beklagten bewohnen als Nießbraucher eine Eigentumswohnung, die zu einer Wohnungseigentumsanlage gehört. Auf einer im April 2013 durchgeführten Eigentümerversammlung wurde die Sanierung von Terrassen und Balkonen beschlossen. Darüber hinaus wurde die Verwalterin der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft mit Beschluss ermächtigt, gerichtliche Schritte gegen „Eigentümer“ einzuleiten, die die Durchführung baulicher Maßnahmen behindern oder den Zugang zu den zu sanierenden Stellen verweigern sollten, sowie bevollmächtigt, zu diesem Zweck einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Die Beklagten verweigerten das Betreten der von ihnen bewohnten Einheit zum Zwecke der Sanierung und sprachen gegen die beauftragten Firmen und den Architekten ein Hausverbot aus.


Gestützt auf eine entsprechende Anwendung von § 14 Nr. 4 WEG möchte die Klägerin eine Verurteilung der Beklagten zur Duldung näher bezeichneter Sanierungsarbeiten und zur Gestattung des Zutritts zur Wohnung erreichen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung hat das für die in § 72 Abs. 2 GVG genannten Wohnungseigentumssachen zuständige Landgericht Düsseldorf durch Urteil als unzulässig verworfen. Mit der zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Abweisung der Klage. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.


1. Streitigkeiten mit Nießbrauchern oder sonstigen Fremdnutzern fallen nicht unter § 43 Nr. 1 u. 2 WEG.

Diese stehen als Dritte weder zur Wohnungseigentümergemeinschaft noch zu den Wohnungseigentümern in einer Rechtsbeziehung, die den notwendigen gemeinschaftsbezogenen Gehalt aufweist. Dem entspricht es, dass der Senat eine gegen den Mieter einer Eigentumswohnung gerichtete Klage, die auf die Verurteilung zur Unterlassung der Nutzung von Gemeinschaftsflächen gerichtet war, als allgemeine zivilprozessuale Rechtsstreitigkeit eingeordnet hat (BGH Beschluss vom 14.07.2011 - V ZB 67/11 =  NJW 2011, 3306 Rn. 4).


2. Die Regelungen des § 14 Nr. 3 u. 4 WEG rechtfertigen kein Vorgehen gegen Fremdnutzer.

Die Regelungen des § 14 Nr. 3 u. 4 WEG rechtfertigen kein Vorgehen gegen Fremdnutzer (vgl.KG, NZM 2006, 297;  LG Hamburg, ZWE 2014, 31;  aA etwa Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 43 Rn. 73; NK-Schultzky, WEG, 3. Aufl., § 14 Rn. 21).

Auch eine analoge Anwendung der Vorschriften kommt nicht in Betracht, weil es an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt. Selbst wenn der Fremdnutzer lediglich anstelle des Wohnungseigentümers in Anspruch genommen wird, scheidet eine Anwendung dieser Vorschriften aus.

In Betracht kommen können Ansprüche gegen die Nießbraucher aus § 1004 BGB. Diese stehen allerdings den einzelnen Wohnungseigentümern zu und dürften von der Gemeinschaft nur geltend gemacht werden, wenn diese die Ansprüche durch Beschluss an sich gezogen, d.h. vergemeinschaftet hat. Dies war im entschiedenen Rechtsstreit nicht der Fall.


Quelle: Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.07.2015 - V ZR 194/14




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