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Zwangsversteigerung in WEG: fehlender Einheitswertbescheid


Das Amtsgericht ist im Rahmen eines Gläubigerantrags auf Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums nicht verpflichtet ist, von sich aus die Finanzbehörde um einen Einheitswertbescheid zu ersuchen (LG Dortmund, Beschluss vom 20.11.2008, 9 T 511/08).

Der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 02.04.2009 - V ZB 157/08) hat dazu klargestellt, dass die für einen Beitritt der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einem Zwangsversteigerungsverfahren im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verlangte Wertgrenze von 3 % des Einheitswerts auch dadurch bewiesen werden kann, dass die Forderung, wegen der der Beitritt beantragt wird, 3 % des rechtskräftig festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts übersteigt.


Betreibt die Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin die Zwangsversteigerung aus der bevorzugten Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG, muss die vollstreckte Forderung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG den Verzugsbetrag nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG übersteigen. Das heißt, die Forderung muss mehr als drei Prozent des Einheitswerts des zu versteigernden Wohnungseigentums betragen. Das Überschreiten dieser Wertgrenze muss dem Versteigerungsgericht durch Vorlage des Einheitswertbescheids nachgewiesen werden.

Dies ist ganz überweigend aber nicht möglich, da der Gläubiger - soweit er nicht über den Einheitswertbescheid verfügt, was fast nie der Fall ist - wegen des Steuergeheimnisses in § 30 AO nicht in der Lage ist, einen Einheitswertbescheid vorzulegen.


Der BGH (BGH, Beschluss vom 17.04.2008, V ZB 13/08) hat entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als vollstreckende Gläubigerin zunächst die Zwangsversteigerung in der Rangklasse 5 beantragen kann. Soweit das Vollstreckungsgericht auf Grundlage von § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG den Einheitswertbescheid seitens der Finanzbehörde angefordert hat und sich daraus das Überschreiten der maßgeblichen Wertgrenze ergibt, besteht die Möglichkeit, dem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren in der bevorzugten Rangklasse 2 beizutreten.


Das Landgericht Dortmund hat dazu wiederum klargestellt, dass das Amtsgericht nicht verpflichtet ist, von sich aus die Finanzbehörde um einen Einheitswertbescheid zu ersuchen. Nach der o.g. Rechtsprechung des BGH besteht für die Eigentümergemeinschaft als Gläubigerin lediglich die Möglichkeit, dem Verfahren in der besseren Rangklasse später beizutreten, wenn das Amtsgericht den Einheitswertbescheid gemäß § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG angefordert hat. Die Vorschrift des § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG greift indes nur in Ausnahmefällen ein. § 54 GKG dient der Bestimmung der Verfahrensgebühren in Zwangsversteigerungssachen. Gemäß § 54 Abs. 1 GKG bestimmen sich die Gebühren zunächst und grundsätzlich nach dem Verkehrswert des zu versteigernden Objekts. Lediglich dann, wenn dieser Wert nicht festgesetzt ist, ist der Einheitswert maßgebend. Soweit dieser vom vollstreckenden Gläubiger nicht nachgewiesen wird, kann das Finanzamt gemäß § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG um Auskunft über die Höhe des Einheitswerts ersucht werden, ohne sich auf das Steuergeheimnis berufen zu können.

Hieraus folgt aber als Umkehrschluss für eine Wohnungseigentümergemeinschaft als vollstreckende Gläubigerin in einem Zwangsversteigerungsverfahren, dass sie nur dann einen Beitritt in die bevorzugte Rangklasse 2 des § 10 ZVG erreichen kann, wenn letztlich der Verkehrswert des zu versteigernden Wohnungseigentums nicht ermittelt wurde. Das aber wiederum ist ebenso eine Ausnahme und kommt in aller Regel nur dann in Betracht, wenn das Zwangsversteigerungsverfahren vorzeitig - also vor Bestimmung des Verkehrswerts - endet.

Gerade aus diesem Aspekt ist die Entscheidung des BGH vom 02.04.2009 von erheblicher Bedeutung. Wurde jedenfalls der Verkehrswert rechtskräftig festgesetzt und übersteigt die Forderung der Gemeinschaft diesen um mehr als 3 %, ist der Nachweis entsprechend § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG ebenfalls erbracht, da der Verkehrswert lediglich nur in wenigen Ausnahmefällen unter dem Einheitswert liegt.



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